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Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, vous devez déclarer les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous avez acheté un appartement ou une maison pour le mettre en location, il est possible de créer un déficit foncier afin de réduire votre revenu imposable. Cette solution est particulièrement intéressante si vous êtes fortement imposé. Nous allons voir comment faire.
Qu’est-ce qu’un déficit locatif ?
Les revenus locatifs sont les revenus qu’un propriétaire perçoit dans le cadre de la location d’un bien immobilier. Ces revenus sont imposables, mais ils peuvent être déduits des autres revenus du propriétaire, ce qui crée un déficit.
Le déficit foncier est une déduction qui ne peut pas être supérieure à 10 700 € par an sur une période de 15 ans.
Les charges liées aux biens immobiliers loués peuvent également entrer en ligne de compte pour le calcul du déficit foncier. Au-delà des 10 700 €, on parle alors de travaux » amortissables « . Pour pouvoir profiter du régime fiscal avantageux du déficit foncier, il faut respecter certaines conditions : Le logement doit être loué nu et non meublé (ni meublé professionnel ou non professionnel) ; Le bail doit être conclu avec l’une des personnes suivantes : son conjoint ou partenaire PACS ; un ascendant ou descendant ; un organisme agréé ou conventionné pour accueillir des personnes handicapées ou âgées ; un organisme hlm.
La location doit se faire à titre de résidence principale et le loyer doit figurer parmi les plafonds fixés par l’administration fiscale : 18 € / m² en Ile-de-France et 14,50 € / m² dans les autres régions (hors Ile-de-France). imp
Les avantages d’un déficit locatif
En matière d’investissement locatif, il est important de savoir si vous pouvez déduire un déficit foncier. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location, vous pouvez déduire certains frais et charges liés à la gestion de votre bien. En revanche, si votre bien n’est pas loué, le montant des travaux que vous avez entrepris pour votre résidence principale peut être déduit de vos revenus fonciers. Cette opération permet de réduire le montant des impôts sur les revenus fonciers tirés de la location.
Il existe différentes catégories de charges déductibles : Les travaux d’entretien courant (huisseries, toiture…) Les frais d’administration et de gestion (commissions versées aux professionnels) Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ou l’amélioration du patrimoine Les frais d’assurance Une fois les travaux achevés, ils doivent faire l’objet d’une facture établie par un professionnel qui sera jointe à la déclaration 2044 spéciale.
Le montant des travaux doit correspondre au total des sommes engagées pour aménager le logement afin qu’il soit louable (achat de meubles, installation du mobilier…) Ces charges sont généralement soumises au barème progressif par tranches du revenu imposable. Ainsi, elles ne sont pas prises en compte pour calculer l’impôt sur le revenu mais elles permettent une diminution du revenu imposable ce qui permet donc une diminution proportionnelle des impôts payés par l’investisseur. imp
Quels types de dépenses peuvent être considérés comme des déficits ?
Les dépenses supportées par les propriétaires de biens locatifs peuvent être déduites du revenu brut foncier, à condition qu’il s’agisse de : Dépenses d’entretien et de réparation des logements (travaux sur les parties extérieures et intérieures) ; Dépenses d’amélioration, telles que la construction ou l’agrandissement ; Dépenses liées à l’acquisition ou la conservation du droit au bail ; Dépenses d’assurance couvrant les biens immobiliers; Les frais de gestion locative. imp
Comment calculer un déficit locatif ?
Pour calculer votre déficit foncier, le plus simple est d’effectuer une simulation. Pour cela, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne ou demander de l’aide à un expert comptable.
Vous pouvez aussi contactez directement votre centre des impôts pour obtenir une réponse personnalisée. Si vous souhaitez louer votre bien, il faut savoir que les revenus tirés de la location sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les charges déductibles qui vont diminuer le montant du revenu brut sont les intérêts d’emprunt et les frais liés à la gestion du bien (comme par exemple les frais de gérance).
Il est possible de déduire les charges suivantes : – Les travaux sur le logement : ces travaux peuvent être effectués par l’investisseur ou par une entreprise spécialisée. – Les autres charges locatives : ce sont notamment les provisions pour risques locatifs, les frais d’acte notarié. – Les taxes liées au logement : taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Le prix de revient du logement doit être diminué du prix du terrain et des frais annexes (travaux éventuels, honoraires…), pour obtenir le prix hors taxes. Cette somme hors taxe correspond au prix net vendeur que vous allez proposer à la vente au futur locataire.
La différence entre ce montant hors taxe et le chiffre obtenu après la déduction des charges est appelée « déficit » ou « bénéfice ». imp
Les conséquences fiscales d’un déficit locatif
Le déficit foncier est une opération qui consiste à affecter au revenu foncier les charges relatives aux travaux d’entretien et de réparation.
Il est important de distinguer le déficit foncier du déficit des autres revenus.
Le déficit foncier peut être intéressant, car il permet d’imputer une partie des travaux sur le revenu global, ce qui peut vous permettre de diminuer vos impôts. Cependant, il ne faut pas confondre le déficit foncier avec les autres types de déficits (déduction pour amortissement, etc. ). Pour profiter du régime fiscal du déficit foncier, il est primordial que l’investissement soit considéré comme un investissement immobilier locatif. Ainsi, le bien doit être loué en tant que résidence principale. De plus, la location doit être effectuée pendant une durée minimale de 5 ans. Enfin, l’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant au moins 3 ans après l’achèvement des travaux ou son acquisition si elle intervient ultérieurement. Si ces conditions sont respectées et que les recettes locatives ne couvrent pas l’intégralité des charges liées au bien immobilier concerné par l’opération de défiscalisation (travaux d’entretien et de réparation), on parle alors d’un «déficit» imputable sur son revenu global (ou uniquement sur ses revenus locatifs). imp
Comment annuler les revenus fonciers grâce à un déficit locatif ?
Pour réduire vos revenus fonciers, vous pouvez faire un déficit foncier. Ce dernier peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Pour cela, vous devez remplir plusieurs conditions : Vous devez être fiscalement domicilié en France (les non-résidents ne peuvent pas bénéficier des avantages du déficit foncier).
Votre revenu fiscal n’excède pas 15 000 € par an (20 000 € pour un couple marié ou pacsé).
Votre logement doit être loué nu et à usage d’habitation principale.
Les loyers que vous percevez sont inférieurs aux charges supportées (travaux, intérêts…). Si tel est le cas, alors vous pouvez imputer les frais sur votre revenu global dans la limite du montant des loyers perçus.
Votre logement doit être situé en France métropolitaine ou dans un DOM. Pour savoir si votre logement est éligible au déficit foncier, il suffit de se baser sur le formulaire 2044 spéciale disponible directement sur notre site internet www.defiscalisezmoi.com imp
Lorsque vous louez un bien immobilier, vous devez déclarer les revenus locatifs perçus sur votre déclaration des revenus. Si vous n’avez pas assez de revenus fonciers pour que cela ne soit pas fiscalisé, il est possible de créer un déficit en utilisant le régime micro-foncier.