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Le droit immobilier est un domaine de la loi qui régit les relations entre propriétaires et locataires.
Il existe une multitude de règles relatives à l’immobilier, mais il est important de connaître les principales. En effet, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous avez des obligations envers votre locataire. Dans cet article, nous allons voir comment se déroule une expulsion du locataire et quelles sont les procédures à suivre pour récupérer son bien.
Quand un locataire peut-il être expulsé ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez savoir qu’il peut arriver que le locataire ne soit plus en mesure de payer son loyer ou encore qu’un des locataires désire partir. Dans ce cas, les propriétaires peuvent demander à ce que la personne qui n’est plus en mesure de payer son loyer soit expulsée du logement. Ce mécanisme est appelé « expulsion » et il entraîne souvent une procédure judiciaire à laquelle le locataire doit être convoqué. Une fois cette procédure terminée, le propriétaire peut demander au juge d’ordonner l’expulsion du locataire.
Le juge prendra alors une décision concernant cette expulsion. Si le locataire refuse de partir ou s’il n’obtempère pas aux ordres du juge, on parle alors d’expulsion forcée et si cette situation se produit, il est possible que le propriétaire engage des poursuites contre les occupants afin d’obtenir réparation pour toutes les pertes subies par rapport à la location du bien immobilier.
La loi prévoit également un droit de résiliation des contrats de bail ainsi qu’un droit à indemnisation pour les conséquences financières qui découlent de l’occupation illicite du logement sans autorisation parfaitement valable (par exemple si un contrat a été conclu oralement). locataire
Préavis et procédure d’expulsion du locataire
Le préavis est un délai que le locataire doit respecter pour donner congé à son bailleur.
La durée du préavis varie en fonction de la situation du locataire, notamment si le logement est situé dans une zone tendue ou non.
Il est généralement fixé à 1 mois pour les zones tendues et à 3 mois pour les zones non-tendues.
Le propriétaire peut contester la durée du préavis en saisissant le tribunal d’instance afin de faire valoir ses droits. Si le logement se situe dans une zone tendue, le bailleur ne peut pas demander au locataire de partir avant l’expiration des délais légaux, qui sont plus courts que ceux accordés aux locataires résidant dans une zone non-tendue. En revanche, il peut exiger au locataire de payer une indemnité correspondant au double de la somme équivalente à un mois de loyer hors charges.
Le propriétaire a également la possibilité d’expulser son locataire si celui-ci ne paie pas son loyer ou si il commet des actes graves rendant indisponible le bien immobilier (comme par exemple : incendie, inondation). Dans ce cas, il devra adresser un commandement au locataire par un huissier afin qu’il quitte les lieux et n’oubliez pas que vous avez toujours cette obligation lorsque vous êtes propriétaire ! Pour prouver votre bonne foi et votre volonté de récupérer votre bien rapidement, vous pouvez joindre à votre courrier divers documents comme : locataire
Recours légaux possibles pour le locataire
En tant que locataire, vous avez droit à des recours légaux en cas de litige.
Vous disposez de différents recours légaux pour faire valoir vos droits si un propriétaire refuse la résiliation du bail ou le non-paiement du loyer. En fonction de votre situation, ces recours peuvent être plus ou moins complexes et avoir des conséquences sur votre avenir.
Il est important d’examiner les différents recours possibles :
Recours en cas de défaut du bailleur : Lorsque le propriétaire ne respecte pas ses engagements liés au bail, il peut être tenu responsable d’un défaut contractuel. Selon la loi, le locataire est protégé contre ce type de situation. Si le propriétaire manque à ses obligations contractuelles, il peut être tenu responsable d’un défaut contractuel (article 1134 du Code civil).
Le locataire dispose alors de différents recours qui permettent d’obtenir une compensation financière pour son préjudice causée par le non-respect des obligations contractuelles par son propriétaire :
Demander l’annulation du contrat;
Demander la réduction du prix facturée;
Demander une réparation ou un remboursement partiel ou intégral ;
Dans certains cas, il sera également possible demander une indemnisation pour les frais supplémentaires encourus parce que vous avez subi les inconvénients causés par ce manquement aux obligations contractuelles. Droit au congé : Le locataire a également droit à un congé pendant toute la durée du bail. locataire
Lutte contre l’expulsion illégale
L’expulsion illégale est un phénomène qui concerne tous les propriétaires. Cette pratique n’est tolérée par aucune loi, car elle constitue une violation flagrante du droit de propriété.
L’expulsion ne peut être réalisée que dans le respect des quelques conditions établies par la loi.
Le non-respect de ces conditions peut entraîner une mise en demeure et conduire à une expulsion forcée. Une procédure doit être engagée avant l’intervention des forces de l’ordre pour permettre au propriétaire qui subit l’expulsion d’obtenir gain de cause devant le tribunal compétent. Dans la plupart des cas, il s’agit du tribunal d’instance ou du juge de paix pour un logement privé et du tribunal civil pour un immeuble destiné à l’habitation collective. Pour faire valoir son droit face à une expultion illicite, il faut agir rapidement, car les délais sont très courts : 10 jours après chaque commandement et 4 mois après la signification ou notification d’un acte introductif d’instance (ou sa remise en main propre). locataire
Conseils pour le propriétaire pour éviter l’expulsion
Le propriétaire peut être confronté à un problème de logement. En effet, les locataires sont nombreux à ne pas payer le loyer ou à ne pas le payer dans les délais impartis. De plus, il arrive que les locataires se comportent mal et soient bruyants.
Les relations entre le bailleur et le locataire peuvent alors évoluer vers une procédure d’expulsion du locataire.
Il existe des règles qui doivent être respectées par tout propriétaire pour éviter l’expulsion du locataire : Ne jamais expulser un locataire sans avoir préalablement saisi la commission départementale de conciliation (CDC).
Le propriétaire doit donc chercher un accord amiable avec son locataire avant toute procédure d’expulsion en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au président de la CDC.
L’objectif est d’aboutir à un accord mettant fin au litige sans recourir aux tribunaux (convention signée entre bailleur et locataire). Si cette tentative amiable échoue, il faut ensuite saisir la justice pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Cette ordonnance permet au juge de rendre obligatoire l’exécution provisoire des mesures demandées par le bailleur afin qu’elles deviennent effectives immédiatement (par exemple expulsion du squatteur). locataire
Dédommagement pour le locataire expulsé
Le locataire qui est expulsé de son logement devrait recevoir un dédommagement. C’est ce qu’indique la loi du 6 juillet 1989 et le Code civil.
Il s’agit d’une somme forfaitaire qui est équivalente à trois mois de loyer hors charges, sans pouvoir excéder un maximum de six mois de loyer hors charges.
Le bailleur peut toutefois réduire cette indemnité en fonction des circonstances entourant l’expulsion.
Les causes d’expulsion sont nombreuses : non-paiement du loyer ou des charges, comportements portant atteinte à la tranquillité du voisinage ou au bon état général du bien loué (des troubles graves et répétés des lieux ont été constatés par exemple). locataire
Le droit immobilier est une discipline juridique qui regroupe l’ensemble des règles régissant l’achat, la vente et la location d’un bien immobilier. Il existe de nombreux domaines du droit immobilier : le bail d’habitation, le bail commercial, le bail professionnel, la copropriété…