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Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de déduire des revenus fonciers les charges liées à la gestion d’un bien immobilier.
Il s’agit donc d’une niche fiscale qui peut être utilisée pour réduire le montant de l’impôt sur le revenu. Nous allons voir comment calculer un déficit foncier et comment reporter ce déficit sur les années suivantes.
Déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?
Le déficit foncier est une opportunité d’investissement qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu. Ce dispositif vise à améliorer la rentabilité de vos biens immobiliers, notamment en les rénovant.
Il est possible d’optimiser ses revenus fonciers grâce au déficit foncier. Cela signifie que lorsque les travaux de réparation et d’amélioration engendrent un déficit, ils peuvent être utilisés pour réduire les revenus fonciers imposables des années suivantes, dans la limite de 10 700 € par an.
Le montant du déficit peut être reporté sur les revenus globaux sans limitation de durée, à condition que le bien immobilier soit affecté à un usage locatif pendant six ans au minimum. Pour générer du déficit, il est nécessaire de procéder à des travaux de réparation ou d’amélioration avant la mise en location du bien immobilier concerné. Ces travaux doivent faire l’objet d’une facturation sous forme d’honoraires ou de provisions versés par le propriétaire-bailleur à un professionnel qualifié ayant conclu un contrat avec lui (architecte, entrepreneur…).
Le montant des provisions doit représenter au moins 25 % du prix TTC des travaux pris globalement (travaux et honoraires).
Le bien immobilier concerné doit respecter certains critères :
- Il doit se situer en France
- Il doit être affecté à la location
- Il ne peut pas faire partie intégrante du patrimoine privée du bailleur
Les avantages du déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de réduire ses impôts. En plus de constituer un placement immobilier, le déficit foncier peut être une solution pour éviter les aléas de la vie.
Lorsque vous achetez un logement ancien à rénover, le revenu que vous générez grâce aux travaux de rénovation entre dans le cadre du déficit foncier.
Vous pouvez donc profiter des avantages fiscaux du dispositif en tant que propriétaire bailleur.
Le principe du déficit foncier est simple : il consiste à déduire des loyers perçus les charges liées au bien immobilier et notamment les intérêts d’emprunt et les frais de gestion locative (taxe foncière…). Cela engendre un déficit sur lequel vous reportez annuellement tout ou partie des loyers encaissés afin de diminuer votre base imposable et ainsi réduire votre impôt sur le revenu.
Les charges que vous pouvez reporter sont les suivantes :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion locative (taxe foncière…)
Le calcul du déficit foncier
Le calcul du déficit foncier est un sujet récurrent et controversé.
Il peut être intéressant de faire le point sur ce sujet pour connaitre les subtilités des règles qui entourent cet avantage fiscal.
La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt si vous investissez dans l’immobilier locatif neuf et que vous respectez certains critères. Si vous achetez un appartement en France métropolitaine, vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel sous certaines conditions :
- Le logement doit se situer en zone tendue (zone A bis, A ou B1)
- L’achat doit être effectué sur une période de 6 ans
- Votre bien doit être loué nu comme résidence principale pendant au moins 6 ans
- La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent la livraison de votre bien
Le report du déficit foncier
Le déficit foncier est un régime fiscal qui permet d’amortir le coût d’un bien immobilier sur plusieurs années. Si vous avez investi dans l’immobilier, il peut être intéressant de procéder au report du déficit foncier sur les revenus locatifs des autres biens immobiliers que vous possédez. Cela permet de réduire son impôt sur le revenu, mais également ses cotisations sociales. Comment procéder ? Il existe différents types de reports :
- Le report en totalité
- Le report partiel
- Il existe différents types de reports :
- le report en totalité
- Cette option consiste à reporter la totalité du déficit foncier sur l’ensemble des revenus fonciers.
- le report partiel
- Cette option consiste à ne pas reporter tout ou partie du déficit foncier sur l’ensemble des revenus fonciers.
L’imputation du déficit foncier
En tant que propriétaire, vous pouvez déduire de vos revenus les charges et les dépenses liées à votre bien immobilier. Nous allons nous intéresser plus particulièrement aux dépenses qui sont considérées comme des charges récupérables sur le locataire.
Il est à noter que cette liste n’est pas exhaustive. Par ailleurs, certaines charges ne sont pas déductibles car elles sont considérées comme des frais généraux. Ces dernières ne peuvent être imputées sur le revenu foncier que si elles ont été engagé pour l’exploitation du bien immobilier.
Les charges concernant l’entretien courant du logement (ex : travaux de réparation) et celles afférents aux travaux d’aménagement ou d’agrandissement qui amènent une modification de la consistance ou de la destination du local loué peuvent être admises en déduction des revenus fonciers sans limitation de montant. En revanche, les charges telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière et les honoraires constituent des charges non récupérables sur le locataire. Pour pouvoir imputer un déficit foncier, il est primordial que vous soyez propriétaire bailleur et donc assujetti au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Si tel n’est pas le cas, l’imputation du déficit est impossible car il s’agit d’un revenu catégoriel.
- Sachez qu’en tant que propriétaire bailleur non-professionnel (particuliers), vous ne pouvez pas imputer un déficit provenant d’un autre investissement immobilier.
Les conditions du déficit foncier
Le déficit foncier est une notion qui est souvent abordée lorsqu’on parle d’investissement immobilier.
Il s’agit d’une charge pouvant être imputée sur le revenu global du propriétaire, ce qui peut permettre de réduire les impôts payés. Cependant, il existe différentes conditions pour pouvoir pratiquer le déficit foncier.
Le déficit foncier se calcule en prenant la différence entre les charges et les travaux de rénovation effectués sur un bien immobilier. En cas de dépassement du plafond autorisé, il est possible de reporter le surplus sur les revenus des années suivantes, mais seuls les travaux effectués entre le 1er janvier et le 31 décembre sont pris en compte.
Les charges ouvrant droit au report :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais d’assurance-dommage
- Les frais de gestion liés à la location
- Les frais afférents aux gros travaux
Pour conclure, le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de déduire des revenus fonciers les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition ou la construction d’un logement. Il est utilisé par ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10700 euros au maximum (après imputation des intérêts d’emprunt).